Le jeudi 1er octobre 2026 marque un tournant décisif pour les villes moyennes françaises. Alors que le programme de revitalisation « Action Cœur de Ville » (ACV) s'apprête à entrer dans sa troisième phase, les défis restent nombreux pour les exécutifs locaux. Si les deux premières phases ont permis d'enclencher une dynamique indéniable de transformation urbaine, un point noir persiste et inquiète les élus : la vitalité commerciale des centres-villes. C'est le constat sans appel dressé lors du récent comité de pilotage (Copil) interministériel, largement relayé par Maire-Info. Pour les maires, les Directeurs Généraux des Services (DGS) et les Directeurs Administratifs et Financiers (DAF), cette transition vers ACV 3 nécessite une réévaluation stratégique des outils financiers, fiscaux et réglementaires à leur disposition. Cet article propose une synthèse analytique des annonces et des attentes, assortie d'un éclairage pratique pour optimiser la gestion de vos projets de territoire.
Action Cœur de Ville : Un bilan quantitatif impressionnant mais des fragilités ciblées
Le programme Action Cœur de Ville, lancé initialement en 2018, a profondément modifié le paysage de l'ingénierie territoriale en France. Lors du Copil interministériel réuni fin septembre 2026, en présence de Françoise Gatel (ministre de l'Aménagement du territoire et de la Décentralisation), Serge Papin (ministre des PME, du commerce, de l'artisanat, du tourisme et du pouvoir d'achat) et Vincent Jeanbrun (ministre de la Ville et du logement), un bilan chiffré de la phase 2 a été présenté.
Les chiffres témoignent de l'ampleur de l'effort public : 244 villes moyennes ont été accompagnées, générant plus de 13 000 actions référencées sur l'ensemble du territoire national. Parmi ces actions, 73 % sont d'ores et déjà livrées ou en cours de réalisation. Sur le plan financier, ce sont près de 15 milliards d'euros qui ont été engagés à la fin de cette deuxième phase. Ce volume d'investissement massif a permis de requalifier des espaces publics, de rénover des logements anciens et de repenser les mobilités urbaines.
Cependant, derrière ces statistiques globales flatteuses, l'association Villes de France, représentée par son président Gil Avérous et sa vice-présidente déléguée au programme ACV Frédérique Macarez, a tenu à nuancer ce bilan. Si le volet habitat et aménagement a trouvé son rythme de croisière, le volet économique reste à la peine. Le constat est partagé par les acteurs de terrain : la revitalisation ne peut se décréter par la seule rénovation des façades ; elle nécessite un tissu économique local dynamique et résilient.
Le commerce de centre-ville : le « talon d'Achille » des villes moyennes
Comme le souligne l'article de Maire-Info, le commerce de centre-ville demeure incontestablement l'axe le plus fragile du programme. Les données de l'année 2025 sont éloquentes : le taux de vacance commerciale dans les villes moyennes bénéficiaires du programme a atteint 14,5 %, un chiffre significativement supérieur à la moyenne nationale qui s'établit à 11,5 %.
Cette vacance commerciale endémique s'explique par une conjonction de facteurs structurels que les élus locaux connaissent bien : la concurrence historique des zones commerciales périphériques, l'essor continu du commerce en ligne, et plus récemment, les arbitrages de consommation liés à l'inflation. Face à ces mutations, les outils classiques d'animation commerciale montrent leurs limites.
Toutefois, le Copil a permis de mettre en lumière des dispositifs qui commencent à porter leurs fruits et qui vont dans le bon sens. Parmi eux, les observatoires des loyers commerciaux permettent d'objectiver les valeurs locatives et de lutter contre la spéculation ou les loyers déconnectés de la réalité du marché. Les foncières de redynamisation, souvent portées par la Banque des Territoires et les collectivités, jouent également un rôle crucial en rachetant, rénovant et remettant sur le marché des cellules commerciales à des conditions attractives. Enfin, la prise en compte stricte du commerce dans les documents d'urbanisme est reconnue comme un levier de régulation indispensable.
Les revendications des élus pour la phase 3 : visibilité financière et leviers d'action
L'entrée dans la phase 3 d'Action Cœur de Ville ne pourra se faire à moyens constants ou avec des règles du jeu inchangées. Villes de France a profité de ce Copil interministériel pour formuler des attentes fortes, structurées autour de trois axes majeurs : les moyens financiers, la gouvernance et les outils réglementaires.
Une exigence de visibilité financière pluriannuelle
Pour les maires comme pour leurs DAF, l'incertitude est le pire ennemi de l'investissement public. Les élus exigent de connaître rapidement les montants exacts engagés pour ACV 3, le calendrier de décaissement et la durée précise du programme. À ce titre, Villes de France demande la convocation urgente d'un comité des financeurs réunissant les partenaires historiques : la Banque des Territoires, Action Logement et l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Sans cette visibilité financière pluriannuelle, il est impossible pour les collectivités d'inscrire sereinement ces projets dans leurs Plans Pluriannuels d'Investissement (PPI).
Une gouvernance à clarifier entre Commune et Intercommunalité
La question de la gouvernance est également centrale. Les projets de revitalisation touchent à des compétences souvent transférées aux Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI), telles que l'habitat, le développement économique ou les mobilités. Les élus demandent que la place des intercommunalités soit clarifiée pour faciliter le portage des projets, mais avec une ligne rouge : cela ne doit en aucun cas affaiblir le rôle central du Maire, qui reste l'interlocuteur de proximité et le garant politique de la transformation de sa ville.
Des mesures fiscales et réglementaires de coercition
Face à la vacance commerciale, l'incitation ne suffit plus. Les maires réclament des mesures fiscales et réglementaires conséquentes. Cela passe par une régulation beaucoup plus stricte du développement commercial en périphérie, afin de stopper l'hémorragie des enseignes vers les zones d'activités. Les élus demandent également un renforcement de l'usage du droit de préemption commercial pour maîtriser les mutations de fonds de commerce et de baux. Enfin, un levier fiscal est ardemment souhaité : la mise en place d'une fiscalité dissuasive sur les locaux commerciaux vacants, afin de contraindre les propriétaires bailleurs à louer à des tarifs raisonnables ou à céder leurs biens.
Éclairage pratique pour les DGS, DAF et Élus : Comment préparer ACV 3 ?
La transition vers cette troisième phase nécessite une préparation minutieuse au sein des directions générales et financières des collectivités. Voici les axes de travail prioritaires à investir dès aujourd'hui pour maximiser les chances de succès de vos opérations de revitalisation.
1. Sécuriser et adapter votre Plan Pluriannuel d'Investissement (PPI)
Dans l'attente des annonces définitives du comité des financeurs (Banque des Territoires, Action Logement, ANAH), les DAF doivent modéliser différents scénarios de subventionnement. Il est crucial d'anticiper la part d'autofinancement qui restera à la charge de la commune ou de l'EPCI, particulièrement dans un contexte budgétaire national contraint.
- Action recommandée : Isolez les projets à vocation commerciale dans votre PPI et évaluez leur éligibilité croisée (fonds friches, dotations de soutien à l'investissement local, aides régionales) pour pallier d'éventuels retards de notification des crédits spécifiques à ACV 3. Préparez des plans de financement alternatifs pour ne pas bloquer les opérations matures.
2. Structurer le portage foncier et immobilier
Le commerce de centre-ville souffre souvent d'une obsolescence du bâti (cellules trop petites, inaccessibles aux personnes à mobilité réduite, ou dépourvues de réserves). Les collectivités ne peuvent pas porter seules le risque immobilier et financier de la restructuration de ces espaces.
- Action recommandée : Si ce n'est pas déjà fait, étudiez la création ou l'adhésion à une foncière de redynamisation. Cet outil, fonctionnant souvent sous forme de Société d'Économie Mixte (SEM), permet de déconsolider la dette de la collectivité tout en gardant la maîtrise stratégique des rez-de-chaussée commerciaux. Associez-y la mise en place d'un observatoire local des loyers pour guider la politique d'acquisition et de fixation des baux de la foncière.
3. Activer les leviers réglementaires et fiscaux existants
N'attendez pas de nouvelles lois pour utiliser les outils coercitifs déjà à votre disposition. Le droit de préemption commercial, bien que complexe à manier juridiquement et financièrement, est une arme de dissuasion massive contre la spéculation immobilière.
- Action recommandée : Les DGS et directeurs de l'urbanisme doivent s'assurer que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou PLUi intègre des servitudes de protection du commerce de proximité, comme l'interdiction stricte de transformer des rez-de-chaussée commerciaux en logements dans les rues stratégiques. Sur le plan fiscal, auditez la vacance commerciale de votre territoire pour évaluer le rendement potentiel et l'effet incitatif d'une Taxe sur les Friches Commerciales (TFC). Cet outil existant s'inscrit parfaitement dans l'esprit des revendications portées par Villes de France et permet de pénaliser la rétention foncière.
4. Fluidifier le couple Commune / Intercommunalité
La réussite d'ACV 3 reposera sur une ingénierie partagée et une gouvernance apaisée. Les conflits de compétences ou les lenteurs administratives ralentissent considérablement la consommation des crédits alloués.
- Action recommandée : Formalisez des conventions de délégation de maîtrise d'ouvrage ou des fonds de concours clairs entre la ville centre et l'agglomération. Le chef de projet Action Cœur de Ville doit bénéficier d'un positionnement transversal, idéalement mutualisé, pour faire le pont efficacement entre les volontés politiques municipales et les capacités techniques et financières intercommunales.
En définitive, la phase 3 d'Action Cœur de Ville s'annonce comme celle de la maturité, mais aussi de la complexité. Si les 15 milliards d'euros engagés depuis 2018 ont permis de panser les plaies urbaines les plus visibles, la guérison économique des centres-villes exigera des remèdes beaucoup plus ciblés. Pour les élus et les gestionnaires locaux, l'heure est à l'ingénierie fine : il s'agira de croiser les financements avec agilité, de manier la fiscalité incitative et coercitive avec discernement, et de repenser l'urbanisme commercial en profondeur. Le succès de ce nouveau chapitre dépendra autant de la capacité de l'État à fournir les outils réglementaires réclamés, que de la proactivité des collectivités à s'en saisir pleinement dès aujourd'hui.
